En raison du contexte d’inflation, plusieurs mesures ont été prévues par le Gouvernement pour tenter d’y faire face.
A cet effet, l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit un plafonnement à 3,5% de la variation de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) sur 4 trimestres pour les TPE et PME (moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires annuel n’excède pas 50 millions d’euros ou dont le total du bilan annuel n’excède pas 43 millions d’euros).
Ce plafonnement s’applique uniquement pour les révisions des loyers des baux commerciaux encadrés par l’ILC. Cela concernait initialement les indices applicables entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023. Une loi du 7 juillet 2023 vient d’être publiée au JO et étend l’application du plafonnement de l’ILC à tous les trimestres 2023 jusqu’au premier trimestre 2024.
Ainsi, le plafonnement de la variation ne concerne pas les autres indices de référence. Attention : ce n’est pas le montant du loyer qui est plafonné à 3.5 %, mais bien la variation de l’indice des loyers commerciaux.
Tous les modes de révisions sont concernés par ce plafonnement : la révision issue d’une clause contractuelle d’indexation du loyer, la révision triennale ainsi que la révision qui interviendrait à l’occasion du renouvellement du bail.
La formule de calcul classique de révision du loyer est la suivante :
Loyer révisé = Loyer actuel x dernier indice publié lors de la révision / indice de référence applicable lors de la dernière révision ou indice initial fixé dans le bail
Si la variation du dernier indice publié est inférieur à 3,5%, cette formule de calcul classique doit être appliquée.
En revanche, si le dernier indice connait une variation supérieure à 3,5%, il faut appliquer une formule différente pour respecter le plafonnement à 3,5% de la variation.
• Dans le cadre d’une révision par application d’une clause d’indexation contractuelle, la formule est la suivante :
Loyer révisé = Loyer en cours x (1 + 3,5%)
• Dans le cadre de la révision triennale, la formule est la suivante :
-> Pour une révision intervenant entre le 2ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 :
Loyer révisé = Loyer en cours x ILCTpl-1 / ILCref x (1 + 3,5%)
ILCTpl-1 étant l’indice précédent d’un an le dernier indice publié au moment de la révision pendant la période de plafonnement ILCref étant l’indice de référence en vigueur au jour de sa dernière révision ou fixation initiale
-> Pour une révision intervenant après le dernier trimestre concerné par le plafonnement :
Loyer révisé = Loyer en cours x ILCTpl-1 / ILCref x (1 + 3,5%) x ILCrev / ILCTpl
ILCrev étant le dernier indice publié au moment de la révision ILCTpl étant l’indice précédant d’un an le dernier indice publié au moment de la révision (appartient à la période de plafonnement)
ILCTpl-1 étant l’indice précédant d’un an l’indice ILCTpl
ILCref étant l’indice de référence en vigueur au jour de sa dernière révision ou fixation initiale
-> Pour une révision intervenant la 2ème année après la période concernée par le plafonnement :
Loyer révisé = Loyer en cours x (1 + 3,5%) x ILCrev / ILCTpl
ILCrev étant le dernier indice publié au moment de la révision
ILCTpl étant l’indice précédant de deux ans le dernier indice publié au moment de la révision (appartient à la période de plafonnement)
• Dans le cadre d’une révision dans un renouvellement de bail, la formule est la même que pour la révision triennale.
Aucune récupération de la variation plafonnée ne pourra être réalisée par les bailleurs.
Cela signifie que, lors des révisions postérieures du loyer, ces derniers ne pourront pas appliquer une variation plus élevée en raison du plafonnement qui a été appliqué antérieurement.
Une FAQ a été publiée par le Gouvernement sur le sujet : Dispositifs d’aide aux entreprises impactées par l’augmentation des prix de l’énergie.
Le Département Juridique reste joignable pour toute précision complémentaire.