• L’interdiction de pénalités financières ou de résiliation du bail en cas de non paiement des loyers

En cas de défaut de paiement de loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels et commerciaux, les locataires n’encourront pas :

- de pénalités financières ou intérêts de retard,

- de dommages-intérêts, d’astreinte,

- d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance,

- d’activation de garanties ou caution.

Ces dispositions s’appliquent aux personnes physiques et morales résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique :

- ayant débuté leur activité avant le 1^er février 2020,

- ayant un effectif inférieur ou égal à 10 salariés,

- un chiffre d’affaires sur le dernier exercice clos inférieur à 1 million d’euros,

- un bénéfice imposable inférieur à 60 000 euros.

- Les personnes physiques ou leur dirigeant pour les personnes morales ne sont pas titulaires, au 1^er mars 2020, d’un contrat de travail à temps complet, d’une pension de vieillesse et n’ont pas bénéficié entre le 1^er mars 2020 et le 31 mars 2020 d’indemnités journalières de sécurité sociale d’un montant supérieur à 800 euros.

- n’étant pas contrôlées par une société commerciale,

- lorsqu’elles contrôlent une ou plusieurs société commerciales la sommes des salariés, des chiffres d’affaires et des bénéfices doivent respecter les seuils prévus ci-dessus.

Elles sont applicables aux loyers et charges locatives dont l’échéance de paiement intervient à compter du 12 mars et jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Source : Article 4 de l’ordonnance du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

• La demande de suspension des loyers commerciaux

Comme annoncé par le Président de la République, soutenu par certains représentants de bailleurs (le Conseil National des Centres Commerciaux) et par les grands bailleurs institutionnels (ex : Mairies), les exploitants locataires ont la possibilité de solliciter auprès de leur bailleur une suspension du paiement de leurs loyers commerciaux.

Afin de formuler cette demande auprès de votre bailleur, vous trouverez ci-dessous dans les documents joints :

• Pour les hôteliers : un modèle de courrier à adresser à votre bailleur.
• Pour les restaurateurs et les débitants de boissons  : 

-un premier modèle de courrier à adresser à votre bailleur,

-un second modèle de courrier à adresser à votre bailleur en cas de refus de sa part.

Quel fondement juridique ?

Pour ce qui est des établissements contraints par arrêté de fermer (et qui ne maintiennent pas une activité de vente à emporter) l’argumentation repose sur l’impossibilité pour le bailleur de se conformer à son obligation de délivrance (mise à disposition du local commercial), permettant au locataire de soulever l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement du loyer.

Pour ce qui est des hôtels nous n’avons pas d’arrêté imposant la fermeture. 

Il pourrait être envisageable (sous réserve de l’appréciation du juge) de mettre en avant la force majeure afin de solliciter la suspension temporaire des loyers commerciaux. 

La force majeure se définit comme un événement extérieur, irrésistible (insurmontable) et imprévisible. Elle est prévue par l’article 1218 du Code civil.

Cet article prévoit en outre que "si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue". 

Il a été jugé que lorsque le débiteur (le locataire) parvient à prouver que l’exécution de l’obligation était rendue impossible en raison de la survenance d’une épidémie, le critère d’irrésistibilité serait caractérisé et la force majeure retenue (CA Paris 17 mars 2016).

A noter :

• Si votre propriétaire est un bailleur professionnel, vous pouvez lui indiquer qu’il a la possibilité de solliciter auprès de sa banque le report de ses échéances de prêt.
• Il serait préférable, autant que faire se peut, de payer les loyers dus (1^er janvier au 14 mars inclus pour les termes échus) afin de ne pas vous retrouver affaibli dans l’hypothèse d’une future action du bailleur devant les tribunaux.

Le service juridique du GNI se tient à votre disposition pour toute information complémentaire.